Leistungsphase 4 – Leitfaden zur Genehmigungsplanung nach HOAI

Im ersten Halbjahr 2026 wurden in Deutschland 126.300 Wohnungen genehmigt, 15,1 % mehr als im gleichen Zeitraum 2025.

In der Genehmigungsplanung werden Pläne, Nachweise der Fachplaner und behördliche Anforderungen zu vollständigen, genehmigungsfähigen Unterlagen zusammengeführt. Genau das ist die Aufgabe der Leistungsphase 4.

Was ist Leistungsphase 4 der HOAI?

Leistungsphase 4 ist die Genehmigungsplanung nach HOAI. In dieser Phase entstehen die Unterlagen, mit denen Sie die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen oder Zustimmungen beantragen, etwa die Baugenehmigung. Sie folgt auf die Entwurfsplanung (Leistungsphase 3) und bereitet die Ausführungsplanung in Leistungsphase 5 vor. Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben darf ohne diese Genehmigung nicht mit dem Bau begonnen werden. Ziel der Leistungsphase 4 ist ein Antrag, der vollständig, prüffähig und auf die öffentlich-rechtlichen Anforderungen des konkreten Vorhabens abgestimmt ist.

Leistungsphase 4 auf einen Blick

Warum diese Position so wichtig ist, zeigt der Blick auf den gesamten HOAI-Prozess.

Leistungsphase 4 im HOAI-Prozess: Wenn Planung genehmigungsfähig wird

Im Leistungsbild Gebäude und Innenräume gliedert die HOAI die Grundleistungen in neun Leistungsphasen. Diese Abfolge strukturiert den Planungsprozess von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung.

An dieser Stelle verbindet die Genehmigungsplanung den abgestimmten Entwurf mit den öffentlich-rechtlichen Anforderungen für die Genehmigung.

Die Leistungsphasen nach HOAI sind:

1. Grundlagenermittlung
2. Vorplanung (Projekt- und Planungsvorbereitung)
3. Entwurfsplanung (System- und Integrationsplanung)
4. Genehmigungsplanung
5. Ausführungsplanung
6. Vorbereitung der Vergabe
7. Mitwirkung bei der Vergabe
8. Objektüberwachung (Bauüberwachung) und Dokumentation
9. Objektbetreuung

Aus dieser Position im Planungsprozess ergeben sich die konkreten Leistungen der Genehmigungsplanung.

Welche Leistungen gehören zur Leistungsphase 4?

Anlage 10 der HOAI legt für das Leistungsbild Gebäude und Innenräume die Grundleistungen der Leistungsphase 4 fest und nennt Beispiele für Besondere Leistungen. Grundleistungen sind Leistungen, die im Allgemeinen zur ordnungsgemäßen Erfüllung eines Auftrags erforderlich sind.

Besondere Leistungen können zusätzlich vereinbart werden. Die in der HOAI genannten Beispiele sind nicht abschließend.

Für die Praxis lassen sich diese drei Grundleistungen in vier Arbeitsschritte übersetzen:

Grundleistungen

1. Unterlagen zusammenstellen: Erarbeiten der Bauvorlagen, Nachweise und Berechnungen, die für die öffentlich-rechtliche Genehmigung nötig sind, einschließlich Anträgen auf Ausnahmen und Befreiungen.
2. Fachplaner einbinden: Integration der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter, je nach Projekt etwa Standsicherheitsnachweis, Brandschutzkonzept oder Wärmeschutznachweis.
3. Antrag einreichen: Einreichen der vollständigen Unterlagen bei der zuständigen Behörde und Verhandlungen im laufenden Verfahren.
4. Unterlagen ergänzen und anpassen: Planungsunterlagen, Beschreibungen und Berechnungen im weiteren Genehmigungsverfahren fortschreiben.

Besondere Leistungen

Besondere Leistungen ergänzen die Grundleistungen, wenn der Einzelfall es erfordert. Sie können zusätzlich vereinbart und gesondert vergütet werden.

• Mitwirken bei der Beschaffung der nachbarlichen Zustimmung
• Nachweise, insbesondere technischer, konstruktiver und bauphysikalischer Art, für die Erlangung behördlicher Zustimmungen im Einzelfall
• Fachliche und organisatorische Unterstützung des Bauherrn im Widerspruchsverfahren, Klageverfahren oder ähnlichen Verfahren

Was muss vor Leistungsphase 4 bereits geklärt sein?

Leistungsphase 4 beginnt nicht mit einer ungeklärten Planung. Bereits in Leistungsphase 2 sieht die HOAI Vorverhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit vor. In Leistungsphase 3 wird die Entwurfsplanung unter Berücksichtigung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen weiterentwickelt und mit den Beiträgen der Fachplaner abgestimmt, einschließlich der Verhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit.

Für die Genehmigungsplanung sollte daher ein abgestimmter Entwurf vorliegen, in den die wesentlichen Anforderungen und Beiträge der Fachplaner bereits eingeflossen sind. Fehlt dieser Abstimmungsstand, kann sich sowohl Leistungsphase 4 als auch das weitere Genehmigungsverfahren verzögern.

Wie läuft die Genehmigungsplanung in Leistungsphase 4 ab?

Die Genehmigungsplanung führt den abgestimmten Entwurf Schritt für Schritt durch das Genehmigungsverfahren. Zuerst werden Planungs- und Fachplanerbeiträge zusammengeführt und die Unterlagen eingereicht. Anschließend werden behördliche Rückfragen bearbeitet und die Planung bei Bedarf ergänzt oder angepasst.

Planungsstand und Fachplanerbeiträge zusammenführen

Architekturplanung und die erforderlichen Beiträge der Fachplaner müssen einen konsistenten Planungsstand ergeben. Abmessungen, technische Annahmen, Berechnungen und Nachweise dürfen sich nicht widersprechen.

Vor der Zusammenstellung der Genehmigungsunterlagen sollten drei Punkte geklärt sein.

• Planstand: Arbeiten alle Beteiligten auf derselben Planungsgrundlage
• Schnittstellen: Stimmen Architektur, Tragwerk und weitere Fachplanungen miteinander überein
• Vollständigkeit: Fehlen Beiträge oder Nachweise, die für das Genehmigungsverfahren erforderlich sind

So entstehen aus den einzelnen Planungsbeiträgen abgestimmte Genehmigungsunterlagen. Laut Anlage 10 HOAI gehört genau dieses Zusammenstellen unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter zu den Grundleistungen der Leistungsphase 4.

Bauantrag einreichen und mit Behörden abstimmen

Sind die Unterlagen zusammengestellt, werden sie bei der zuständigen Behörde eingereicht. Im weiteren Verfahren können zusätzliche öffentlich-rechtliche Abstimmungen erforderlich werden.

Weicht ein Vorhaben von den Festsetzungen eines Bebauungsplans ab, kann je nach Fall eine Ausnahme oder Befreiung nach § 31 BauGB erforderlich sein. Bei bestimmten Zulässigkeitsfragen entscheidet die Baugenehmigungsbehörde zudem im Einvernehmen mit der Gemeinde nach § 36 BauGB. Das Einvernehmen gilt als erteilt, wenn die Gemeinde es nicht binnen zwei Monaten nach Eingang des Ersuchens verweigert.

Rückfragen, Nachforderungen und Änderungen bearbeiten

Während der behördlichen Prüfung können Rückfragen entstehen oder zusätzliche Unterlagen erforderlich werden.

Wenn Rückfragen oder Nachforderungen entstehen, folgt ihre Bearbeitung typischerweise diesem Ablauf: Prüfung, Rückfrage oder Nachforderung, Ergänzung oder Anpassung, erneute Prüfung. Genau deshalb zählt die HOAI das Ergänzen und Anpassen von Planungsunterlagen, Beschreibungen und Berechnungen ausdrücklich zu den Grundleistungen der Leistungsphase 4.

Nachforderungen können ein regulärer Bestandteil des Genehmigungsverfahrens sein.

Vor der Einreichung: Ist der Antrag bereit?

Ein kurzer koordinierter Check vor der Einreichung reduziert vermeidbare Rückfragen.

• Sind Entwurfsplanung und Fachplanerbeiträge abgestimmt
• Liegen alle für das Vorhaben erforderlichen Nachweise vor
• Stimmen Angaben, Planstände und Berechnungen miteinander überein
• Sind bekannte Genehmigungsfragen sowie notwendige Ausnahmen oder Befreiungen berücksichtigt
• Sind offene Abstimmungen mit Behörden oder weiteren Beteiligten geklärt
• Entsprechen die Unterlagen den Anforderungen des jeweiligen Bundeslandes und der zuständigen Behörde

Welche Unterlagen gehören zur Genehmigungsplanung?

Bauvorlagen und Nachweise für die Prüfung und Genehmigung des konkreten Vorhabens bilden den Kern der Genehmigungsplanung. Welche Unterlagen im Einzelfall tatsächlich einzureichen sind, richtet sich nach dem Vorhaben, dem Genehmigungsverfahren und dem jeweiligen Landesrecht.

Typische Bauvorlagen und Nachweise

Lageplan, Bauzeichnungen und Baubeschreibung bilden häufig das Grundgerüst des Bauantrags.

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Die Tabelle dient deshalb als Orientierung für typische Bauvorlagen. Für die konkrete Einreichung sind die Anforderungen der zuständigen Bauaufsichtsbehörde und des jeweiligen Landesrechts maßgeblich.

Warum unterscheiden sich die Anforderungen je nach Bundesland?

Die HOAI beschreibt die Planungsleistung der Genehmigungsplanung. Welche Bauvorlagen für den Bauantrag konkret erforderlich sind, regelt zusätzlich das jeweilige Landesrecht, etwa in der Landesbauordnung oder einer eigenen Bauvorlagenverordnung.

Drei Beispiele zeigen, wie sich die Anforderungen zwischen den Bundesländern unterscheiden.

Bayern: zusätzliche Angaben zu Erschließung und Entwässerung

In Bayern müssen grundsätzlich alle für die Beurteilung nötigen Unterlagen mit dem Bauantrag eingereicht werden, nach Art. 64 Abs. 2 BayBO. Einzelne Nachweise dürfen in begründeten Fällen nachgereicht werden. Häufig kommen zusätzlich Angaben zu Entwässerung, Wasserversorgung und Erschließung hinzu.

Berlin: Bauzeichnungen mindestens im Maßstab 1:100

In Berlin müssen Bauzeichnungen mindestens im Maßstab 1:100 vorliegen, mit Datum und Änderungsindex, nach § 8 Abs. 1 der Berliner Bauvorlagenverordnung. Diese Vorgabe gilt erst seit Juli 2025 und ist nicht automatisch auf andere Bundesländer übertragbar.

Nordrhein-Westfalen: Brandschutzkonzept bei Sonderbauten

In Nordrhein-Westfalen müssen alle zur Beurteilung erforderlichen Unterlagen dem Bauantrag beiliegen, nach § 70 BauO NRW 2018. Bei größeren Sonderbauten gehört dazu zusätzlich ein Brandschutzkonzept.

Maßgeblich sind daher immer das konkrete Vorhaben und das zuständige Bundesland. Eine bundesweit identische Dokumentenliste gibt es für Leistungsphase 4 nicht.

Mit den unterschiedlichen Bauvorlagen verteilt sich auch die Verantwortung für ihre Erstellung und Koordination.

Wer ist in Leistungsphase 4 wofür verantwortlich?

In der Genehmigungsplanung verteilt sich die Verantwortung auf mehrere Beteiligte:

• Objektplaner: führt die Genehmigungsunterlagen zusammen und koordiniert die Beiträge der Fachplaner.
• Fachplaner: liefern die jeweils erforderlichen Nachweise innerhalb ihres Fachgebiets.
• Entwurfsverfasser: erstellt und verantwortet die Bauvorlagen nach den Vorgaben des jeweiligen Landesrechts.
• Bauaufsichtsbehörde: prüft den Bauantrag im gesetzlich vorgesehenen Umfang, übernimmt damit aber nicht die Verantwortung für die Planung.

Welche Anforderungen an die Bauvorlageberechtigung gelten, richtet sich nach dem jeweiligen Landesrecht. Beim digitalen Bauantrag kann die Bauvorlageberechtigung über di.BAStAI anhand der Kammerlisten geprüft werden. Die Bundesarchitektenkammer hat diese Prüfung in ihren Referenzprozess für den digitalen Bauantrag aufgenommen.

Auch der Umfang der behördlichen Prüfung kann begrenzt sein. Im vereinfachten Genehmigungsverfahren in Nordrhein-Westfalen prüft die Behörde beispielsweise nur einen Teil der baurechtlichen Vorschriften. Für die übrigen Anforderungen bleiben die Bauherrschaft und weitere am Bau Beteiligte verantwortlich.

Der begrenzte Prüfungsumfang der Behörde macht die Unterscheidung zwischen Einreichung, Genehmigungsfähigkeit und Baugenehmigung besonders relevant.

Wann ist Leistungsphase 4 tatsächlich abgeschlossen?

Leistungsphase 4 ist nicht automatisch mit der Einreichung des Bauantrags abgeschlossen. Entscheidend ist, dass eine genehmigungsfähige Planung vorliegt und behördlich erforderliche Ergänzungen oder Anpassungen im Rahmen der beauftragten Leistungen bearbeitet sind.

Was prüft die Behörde nach der Einreichung?

Die Bauaufsichtsbehörde prüft die eingereichten Unterlagen zunächst auf Vollständigkeit. In Nordrhein-Westfalen muss diese Prüfung seit dem 1. September 2026 innerhalb von zehn Arbeitstagen erfolgen.

Vollständig ist ein Antrag dort, wenn die Unterlagen so prüffähig sind, dass sie alle rechtlich relevanten Aspekte des Vorhabens abdecken. Fachliche Einwände oder Rückfragen allein stehen der Vollständigkeit nicht entgegen.

Einreichung, Genehmigungsfähigkeit und Baugenehmigung

Drei Begriffe werden dabei häufig vermischt, obwohl sie unterschiedliche Dinge beschreiben:

1. Einreichung: Die Bauvorlagen liegen der Behörde vor.
2. Genehmigungsfähigkeit: Die Planung erfüllt die rechtlichen Voraussetzungen für eine Genehmigung.
3. Baugenehmigung: Die Behörde hat die beantragte Genehmigung erteilt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 26.09.2002, VII ZR 290/01) schuldet ein mit der Genehmigungsplanung beauftragter Architekt grundsätzlich eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung als vertraglich geschuldetes Ergebnis. Wird dieser Maßstab nicht erreicht, kann die Planung mangelhaft sein, sofern das Genehmigungsrisiko vertraglich nicht anders verteilt ist.

Selbst eine erteilte Baugenehmigung beweist für sich genommen nicht, dass die zugrunde liegende Planung rechtlich einwandfrei ist. Die Genehmigungsfähigkeit beschreibt die rechtliche Qualität der Planung. Die Baugenehmigung ist die behördliche Entscheidung über den konkreten Antrag.

Übergabe an Leistungsphase 5

Die abgeschlossene Genehmigungsplanung bildet gemeinsam mit der Entwurfsplanung die Grundlage für Leistungsphase 5. Diese führt die Planung laut Anlage 10 HOAI „auf der Grundlage der Entwurfs- und Genehmigungsplanung bis zur ausführungsreifen Lösung" weiter.

Für diese Leistung sieht die HOAI zugleich einen eigenen Honoraranteil vor.

Was kostet Leistungsphase 4 nach HOAI?

Für Gebäude bewertet die HOAI Leistungsphase 4 mit 3 % des Honorars, für Innenräume mit 2 %. Der Prozentsatz bezieht sich auf das Honorar des jeweiligen Leistungsbilds, nicht auf die Baukosten. Zusätzlich können behördliche Gebühren für das Baugenehmigungsverfahren anfallen.

Welcher Honoraranteil entfällt auf Leistungsphase 4?

Die Gewichtung unterscheidet sich je nach Leistungsbild:

*Bei Ingenieurbauwerken können die Vertragsparteien für Leistungsphase 4 5 bis 8 % in Textform vereinbaren, wenn ein eigenständiges Planfeststellungsverfahren erforderlich ist. Auch der Zuschnitt der Leistungsbilder unterscheidet sich: Die Tragwerksplanung etwa umfasst nur die Leistungsphasen 1 bis 6.

Seit der HOAI-Reform 2021 sind die Honorartafeln der HOAI Orientierungswerte, keine verbindlichen Mindesthonorare. Das betrifft die Höhe des Gesamthonorars, nicht die Gewichtung der einzelnen Leistungsphasen. Die tatsächliche Honorarhöhe richtet sich nach der Vereinbarung der Vertragsparteien in Textform, ersatzweise gilt der Basishonorarsatz.

Welche zusätzlichen Gebühren können entstehen?

Vom Planerhonorar getrennt zu betrachten sind die Gebühren des Baugenehmigungsverfahrens. Ihre Höhe richtet sich nach dem jeweils geltenden Gebührenrecht und dem konkreten Verfahren. Sie gehören nicht zum HOAI-Honorar der Leistungsphase 4.

Was gilt bei einer Teilbeauftragung?

Werden nicht alle Leistungsphasen eines Leistungsbilds beauftragt, dürfen nur die Prozentsätze der beauftragten Phasen berechnet und vereinbart werden. Werden innerhalb von Leistungsphase 4 nur einzelne Grundleistungen übertragen, richtet sich das Honorar nach deren Anteil an der gesamten Leistungsphase.

Zusätzlicher Koordinierungs- oder Einarbeitungsaufwand kann gesondert vergütet werden, wenn dies in Textform vereinbart ist.

Koordinationsaufwand entsteht in der Praxis auch dann, wenn sich die Planung während der Genehmigungsplanung ändert.

Wie lassen sich Koordination und Änderungen in Leistungsphase 4 steuern?

Änderungen in Leistungsphase 4 bleiben steuerbar, wenn ihre Auswirkungen für alle Beteiligten jederzeit nachvollziehbar sind. Besonders bei mehreren Fachplanern kann eine einzelne Änderung mehrere abgestimmte Beiträge gleichzeitig betreffen.

Änderungen über mehrere Fachplanungen hinweg steuern

Wird beispielsweise die Fluchtwegführung angepasst, kann das mehrere Fachplanungen gleichzeitig betreffen, etwa Architektur, Brandschutz und Tragwerk. Entscheidend ist dann, die Auswirkungen der Änderung systematisch nachzuverfolgen.

Fünf Punkte sollten dabei jederzeit klar sein:

1. Auslöser: Was hat die Änderung verursacht, etwa eine Behördenrückfrage, eine Entscheidung der Bauherrschaft oder ein neuer Fachplanerhinweis?
2. Betroffene Unterlagen: Welche Pläne, Nachweise oder Planungsbeiträge müssen geprüft oder angepasst werden?
3. Verantwortung: Wer bearbeitet die Änderung, wer muss zuliefern und wer entscheidet?
4. Abhängigkeiten und Fristen: Welche weiteren Arbeitsschritte hängen davon ab und bis wann müssen sie abgeschlossen sein?
5. Bearbeitungsstand: Ist der Punkt offen, in Bearbeitung, abgestimmt oder bereits in den aktuellen Genehmigungsstand übernommen?

Werden diese Informationen getrennt in E-Mails, Listen und Besprechungsnotizen geführt, muss der aktuelle Stand immer wieder aus mehreren Quellen rekonstruiert werden.

Einen gemeinsamen Steuerungsstand schaffen

Ein gemeinsamer Steuerungsstand verbindet Änderungen mit den daraus entstehenden Aufgaben, Verantwortlichkeiten, Abhängigkeiten und Terminen. So bleibt sichtbar, welche Beiträge noch fehlen und welche Schritte vor einer erneuten Abstimmung oder Einreichung abgeschlossen sein müssen.

Genau an dieser Koordinationsschicht setzt Lcmd an: Aufgaben lassen sich im Prozessplan eindeutig zuordnen, offene Abstimmungen bleiben im Projektzusammenhang sichtbar, und Rückmeldungen werden über Kommentare direkt am jeweiligen Prozessschritt festgehalten. Die Bauvorlagen erstellt weiterhin der Entwurfsverfasser, die fachlichen Nachweise liefern die jeweiligen Fachplaner. Lcmd macht den daraus entstehenden Koordinationsbedarf transparent und steuerbar.

Ist die Genehmigungsplanung so abgestimmt, zeigt sich ihr eigentlicher Wert vor allem daran, wie früh offene Fragen darin geklärt werden.

Warum werden offene Entscheidungen später teurer?

In Leistungsphase 4 trifft der abgestimmte Entwurf erstmals auf die formale Prüfung im konkreten Genehmigungsverfahren. Öffentlich-rechtliche Anforderungen, Fachplanerbeiträge und behördliche Rückfragen zeigen dabei, welche Annahmen tatsächlich tragfähig sind und wo noch Klärungsbedarf besteht.

Bleibt eine solche Frage ungeklärt, verschiebt sich ihre Klärung in eine spätere, teurere Phase. Was in der Genehmigungsplanung noch durch Abstimmung geklärt werden kann, kann in der Ausführungsplanung bereits eine Planänderung auslösen und auf der Baustelle in den Bauablauf eingreifen. Der Wert einer gründlichen Genehmigungsplanung liegt deshalb auch darin, offene Genehmigungsfragen zum frühestmöglichen sinnvollen Zeitpunkt zu klären.

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Häufig gestellte Fragen zu Leistungsphase 4

Wie lange dauert Leistungsphase 4?

Für Leistungsphase 4 gibt es keine bundesweit festgelegte Dauer. Sie hängt vom Umfang der Planung, der Vollständigkeit der Unterlagen und vom Verlauf des Genehmigungsverfahrens ab. Auch die behördliche Bearbeitungszeit variiert je nach Bundesland, Behörde und Verfahrensart. Hamburg nennt beispielsweise eine Bearbeitungsdauer von ein bis drei Monaten nach vollständiger Vorlage der erforderlichen Unterlagen.

Ist Leistungsphase 4 bei jedem Bauvorhaben erforderlich?

Nicht jedes Bauvorhaben benötigt ein Baugenehmigungsverfahren. Bestimmte einfachere Vorhaben können nach den Landesbauordnungen verfahrensfrei sein, etwa nach Art. 57 BayBO in Bayern. Verfahrensfrei bedeutet jedoch nicht rechtsfrei: Abstandsflächen, Bebauungsplan und weitere öffentlich-rechtliche Anforderungen gelten weiterhin. Davon zu unterscheiden ist, ob und in welchem Umfang Leistungen der Genehmigungsplanung vertraglich beauftragt werden.

Kann Leistungsphase 4 von einem anderen Planer übernommen werden?

Ja. Leistungsphase 4 kann grundsätzlich von einem anderen Planer als die vorhergehenden Leistungsphasen übernommen werden. § 8 HOAI regelt die Vergütung bei getrennt vergebenen Leistungsphasen und zusätzlichem Koordinierungs- oder Einarbeitungsaufwand. Für den Umgang mit übernommenen Planungsgrundlagen ist außerdem eine Entscheidung des OLG Hamm relevant: Ein nachfolgender Planer muss die Planung seines Vorgängers ohne konkrete Anhaltspunkte nicht vollständig neu prüfen, muss aber auf Fehler reagieren, die bei zumutbarer Prüfung erkennbar sind.

Was ist der Unterschied zwischen Bauvoranfrage und Genehmigungsplanung?

Eine Bauvoranfrage klärt einzelne, konkrete Fragen eines Vorhabens vorab, etwa die planungsrechtliche Zulässigkeit. Im positiven Fall führt sie zu einem Bauvorbescheid. Dieser bindet die Behörde für die geprüften Punkte, etwa nach Art. 71 BayBO. Zum Baubeginn berechtigt er noch nicht. Die Genehmigungsplanung in Leistungsphase 4 bündelt alle für die Baugenehmigung erforderlichen Unterlagen zu einem vollständigen Antrag. Anlage 10 HOAI führt die Voranfrage als Besondere Leistung der Leistungsphase 2.